房利美首推加密抵押房贷 比特币可作贷款担保不卖币
2026-03-27 10:27 loading...
3月26日，《华尔街日报》率先披露：美国住房金融巨头房利美（Fannie Mae）将首次接受加密货币支持的按揭贷款。消息一出，加密行业震动——这并非小平台的边缘尝试，而是背靠联邦政府、主导美国12万亿美元抵押贷款市场的核心机构。
房利美为何此时出手？政策背景是关键
这一变革的落地，离不开2025年6月联邦住房金融局（FHFA）局长Bill Pulte的明确指令。他要求房利美与房地美（Freddie Mac）研究将加密资产纳入房贷申请资产认定体系。作为公开的比特币支持者，Pulte的决策被视为特朗普政府推动“美国成为全球加密首都”战略的重要一步。
根据新规，加密资产必须存放于美国受监管的中心化交易所（如Coinbase、Kraken），并需经过波动性折价评估后方可被接受为抵押品。
这项产品如何运作？
具体产品由Coinbase与抵押贷款公司Better Home & Finance联合推出，今日正式上线。购房者可将持有的比特币或USDC稳定币转入Better的托管钱包，作为申请房利美担保房贷的抵押资产。
整个过程无需卖出加密资产，也避免产生应税事件。对于持有USDC的借款人，抵押期间仍可继续赚取收益。
贷款利率比标准30年期房贷高出0.5至1.5个百分点，具体取决于借款人信用资质。
与旧规则相比，变了什么？
旧规则：想用比特币申请房贷，必须先全部变现为美元，产生资本利得税，且错过潜在价格增长。
新规则：未变现的加密资产可用于满足“储备金”要求，直接质押做抵押，全程持币申贷。
注意：首付款部分目前仍需转换为美元。加密资产仅用于满足“储备金”要求，而非替代首付现金。
最关键的设计：不设追保机制
传统加密抵押贷款常有“追加保证金”条款，一旦价格下跌即面临强制平仓风险。而此次由Better与Coinbase推出的方案明确表示：即便比特币价格下跌，贷款条款保持不变，不追加抵押，也不触发清算。
这意味着，长期持币者可安心以加密资产支撑购房需求，无需在熊市中被迫割肉换现。
三个深层信号值得关注
1. 去变现压力：过去持币者买房只能二选一——卖币缴税，或错过上涨机会。如今可实现“持币申贷”，理论上释放了大量潜在购房需求，对市场构成净正向影响。
2. Coinbase的战略卡位：该产品不仅是手续费收入来源，更是Coinbase借合规渠道切入美国最大消费市场——房地产领域的重要一步。每一笔加密房贷，都绕不开其托管与验证基础设施。
3. 实际受益人群有限：房利美与房地美主要服务中等收入家庭，多数人并不持有大量加密资产。且标准单户自住房贷款通常不要求储备金。因此，新规对普通购房者影响微弱。
真正受益的是拥有高比例加密持仓、同时希望购房但不愿抛售的高净值Crypto-native投资者。
下一步看什么？
Freddie Mac是否跟进，是观察本轮政策扩散速度的核心指标。若两家GSE同步开放，才意味着加密资产真正进入美国主流住房金融体系，而非仅限于一次实验性试点。
另一个关键变量是“折价率”的最终确定。市场预期贷款方仅承认加密资产市值的60%至80%，部分保守估计甚至低至10%。
这个数字一旦落地，将直接决定产品对真实购房者的吸引力边界。
房利美终于允许你不卖币，拿比特币“垫底”去申请房贷了。条件是币必须放在Coinbase这类合规交易所，贷款方只认你六到八折的市值，首付仍需现金。
象征意义远大于短期冲击，但方向已定，大门已然打开。
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